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    退房手續

    發布時間:2013-12-08 17:56:17  發布者:莎莎  點擊:
     
     

    購買住宅后,大部分消費者會入住其中,但是由于出現消費者對住宅質量或合同不滿的情況,往往會出現退房,即開發商解除與消費者之間的買賣合同,將購房款退還給消費者。在這個過程中有兩個問題比較重要,一是消費者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。
     
       如果消費者提出的退房要求被開發商接受,那么有兩個合同需要解除,一是消費者與開發商的買賣合同,二是消費者與銀行的借款合同。
     
      房屋買賣合同的解除,意味著雙方財產的返還或權利的恢復,對于已經入住的消費者來說,需要將已經占有的住宅交還給開發商,對于還沒有入住的消費者來說,則需要放棄占有即將入住的住宅;開發商則不能再根據合同要求消費者支付房款,對于已經收取的部分要退還給消費者;解除合同履行完畢后,雙方的財產狀態將恢復到簽訂合同前的狀態,買賣合同的解除與履行無須其他人的協助,雙方自己即可以完成。
     
      借款合同的解除,表明消費者將一次性歸還從銀行的借款,然后不再支付任何本金和利息,無須承擔任何還款的義務。這個合同的解除與買賣合同不一樣,它需要在除了銀行與消費者之外的第三方、也就是開發商的協助下才能完成。因為消費者雖然從銀行取得了借款,但并不直接占有這部分借款,銀行借款通過轉帳的形式由開發商取得;如果要歸還借款,必須由開發商向銀行歸還已經占有的借款,才可以實現歸還借款的目的;銀行只有收到開發商以消費者名義還來的借款后,才能認為消費者已經履行了全部還款義務,雙方的借款合同才能真正的解除;因此借款合同的解除與履行需要第三方協助才能完成。
     
      因為有三方當事人,而且有兩個合同,由于在空間操作上無法同步進行,就會出現時間上的先后順序問題;從實際行為上,我們可以設計出多種可能的選擇方案,目前較為普遍的有以下幾種,分別描述:
     
      一、消費者先與開發商解除買賣合同,然后取回首付款,再與銀行解除借款合同,然后由開發商歸還銀行借款。
     
      二、消費者先與開發商解除買賣合同,然后再與銀行解除借款合同,然后取回首付款,最后由開發商歸還銀行借款。
     
      三、消費者先與開發商解除買賣合同,然后由開發商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,最后取得首付款。
     
      這三種過程有一個共同的特點,就是消費者首先要與開發商解除買賣合同,表明消費者放棄對住宅行使占有的權利,在這種情況下,消費者存在一種風險:一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果開發商不能按時歸還銀行借款,則消費者除了喪失房屋權利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務,即所謂“錢房兩空”;如果開發商在此期間出現破產,則消費者損失更為巨大:不僅住宅(僅指沒有取得產權證的)可能會作破產財產被拍賣,而且已經支付的首付款無法取得,同時還要支付15年到20年的銀行借款。
     
      為了使消費者最大限地免除上述風險,在開發商不會破產的前提下,我們認為在實際操作時可以通過以下程序:
     
      一、消費者首先與開發商簽訂一個補充協議,這是一個附條件的關于解除買賣合同的補充協議。
     
      二、消費者再與銀行簽訂一個補充協議,也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。
     
      三、開發商歸還銀行借款,消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現,消費者與銀行的借款合同解除。
     
      四、開發商歸還消費者的首付款,并協助辦理消費者退房的各種相關手續。
     
      五、第三、第四個行為履行完畢后,第一步雙方簽訂的協議中假設的條件出現,消費者與開發商的買賣合同解除。

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